Услуги перекредитования в последние два года стали востребованы на рынке, и количество жилищных займов в 2018 году увеличивается. Их рост на конец периода достигнет 20% от общего числа договоров. Ставка рефинансирования ипотечного кредита для новых участников снизилась до отметки в 9% годовых, для зарплатных клиентов и служащих бюджетных организаций составляет 8,5.
Что такое рефинансирование ипотечного займа
Рефинансирование ипотеки – процедура оформления гражданином нового договора со сторонним банком на погашение долга заемщика в первичном кредитном учреждении. Пользу от сделки приобретают оба участника процесса: заемщик выбирает банк, соответствующий пожеланиям, субъект финансирования привлекает нового клиента.
Зачем нужно рефинансирование
Необходимость рефинансирования кредита и ипотеки обуславливается несколькими факторами.
- Высокие процентные ставки по платежам. Экономия будет видна в случае, если суммы разнятся не менее чем на 2% и предстоящие выплаты по жилищному займу не меньше 70% от начальной суммы.
- В силу непредвиденных причин должник не вносит ежемесячную плату в полном объеме. Единственный выход — изменение сроков действия договора. Для этого заключается соглашение на увеличение периода выплат по сравнению с предыдущими обязательствами.
- Объединение нескольких ссуд в единый договор. Если у гражданина долги по разным направлениям в нескольких финансовых учреждениях, кредиторы позволяют переоформить имеющиеся займы в один. Некоторые банки предлагают хорошие условия по этому пункту.
- Увеличение суммы за счет выдачи дополнительных средств. В новом контракте прописываются условия, по которым банковские структуры перекредитуют взятые ранее ссуды и предоставят дополнительные средства на личные цели.
- Снятие обременения с недвижимости. Имущество, находящееся под ипотекой, изымается из залога, взамен предоставляется другой равноценный объект собственности.
Кроме преимуществ, у процедуры имеются отрицательные стороны. Заемщик, кроме первичного перечня, должен собрать дополнительные справки и выписки:
- об отсутствии задолженности в первичном банке;
- о состоянии ипотечной ссуды;
- об объекте залога.
Представляется справка о рыночной стоимости залоговой недвижимости. Оценка имущества производится за средства заемщика специализированными компаниями. Может потребоваться перезаключение страхового соглашения, что также принесет дополнительные расходы.
Совет. Гражданам следует ознакомиться с критериями, по которым рефинансируются жилищные ссуды. Не все сторонние организации предоставляют средства на погашение нецелевых займов под залог недвижимости. Банки отказывают клиентам в перекредитовании жилья, попавшего под программу реновации.
Порядок рефинансирования валютного ипотечного кредита
Расчет рефинансирования в иностранной валюте определяется в том же порядке, что и при обычном способе кредитования. Отличие в том, что при проведении операции гражданин несет дополнительные затраты на перерегистрацию залога, оценку имущества, страхование недвижимости, нотариальные услуги и конвертацию в рубли. Кредитный отдел проверяет документы, после чего выносит окончательное решение. При положительном ответе между участниками подписывается новое соглашение о погашении долговых обязательств в национальной валюте.
Важно! Пересчет идет по курсу Центробанка РФ или внутренней ставке финансовой структуры. Возрастает также процент по кредиту. В итоге сумма займа и размер платежа меняются. Эти факторы нужно учитывать из соображений эффективности.
Рейтинг лучших банков
Заинтересованность граждан возрастает по мере продвижения новых продуктов. Условия банков по рефинансированию ипотеки являются лучшими и входят в первую топ-пятерку.
Сбербанк
В апреле 2017 Сбербанк начал выдавать ссуды клиентам других финансовых структур под залог недвижимости. Минимальная процентная ставка предлагается только под жилищные ссуды и составляет 9,5 годовых. Перекредитование с другими видами услуг, в том числе и с выдачей средств на личные цели ставка составляет до 10%. В 2018 году уже рефинансировано 12,6 тыс. займов. Сумма составила 20,7 млрд. рублей. Это четверть всех кредитов, выданных финансовыми учреждениями.
Газпромбанк
Рост рефинансирования ипотеки пришелся на 2017 год, и продолжает подниматься в 2018. Доля регистрации сделок по перекредитованию ежемесячно составляет 40% от количества целевых продуктов ГПБ.
ВТБ 24
В первом квартале 2018 ВТБ перекредитовал 5,7 тыс. договоров на сумму 11 млрд. рублей, что составляет 10% от общих сделок. За 2017 год количество граждан, желающих переоформить контракт, вырос в шесть раз. Рефинансирование ипотечного займа других структур ВТБ оформляет от 9,3, зарплатным клиентам — под 9%годовых. Специальная ставка — 8,8 годовых действует для работников бюджетных организаций.
Транскапиталбанк
Здесь также снизили процентные ставки. Вместо 10,1, теперь услугу предлагают под 9,95% годовых. При предоставлении средств на покупку апартаментов ставка повышается на 0,5 п.п. Если залогом выступает комната или коттедж — на 1 процентный пункт. Соотношение кредит/залог соответствует 80% при переоформлении ссуд на приобретение квартир, 70 — при покупке комнат и таунхаусов, и 50 — по сделкам на дома с участками.
Россельхозбанк
Рефинансирует займы для сотрудников бюджетных учреждений по процентной ставке 9,3 годовых. Средства на сумму до 20 млн. рублей. выдаются в зависимости от типа закладываемого объекта недвижимости и места нахождения субъекта РФ. Процентная ставка-до 9,75. Максимальные суммы выдаваемых средств — 20 млн. рублей. Бюджетникам, зарплатным клиентам и надежным заемщикам предусмотрена дисконтная скидка размером 0,15 к процентной ставке.
Рефинансирование ипотечного кредита физическому лицу без закладной предлагают ВТБ, Росбанк и Саровбизнесбанк. Их ставки по беззалоговым ссудам намного больше предлагаемых продуктов с обеспечением и выше, чем проценты по стандартным ипотечным контрактам. Эти требования подойдут плательщикам, которым надо вывести недвижимость из-под обременения.
Рекомендация. Договор можно перезаключить со своим банком, но не все финансовые учреждения предоставляют данную услугу. Сбербанк изменяет условия контракта без представления дополнительных документов, если клиент вместе с ипотечной ссудой перекредитует договора сторонних организаций. У группы «ВТБ» таких продуктов нет.
Причины для отказа в рефинансировании ипотечного займа
Недостаточно прийти в банк и просто подать заявление на снижение процентной ставки. Кредитные отделы тщательно проверяют информацию о гражданах и, в первую очередь, кредитную историю. Повод для отказа:
- просрочки по первичному договору;
- неофициальное трудоустройство;
- нестабильный финансовый доход;
- неподходящий, с точки зрения кредитора, залоговый объект;
- большое количество ранее взятых займов;
- предоставление заведомо недостоверных сведений.
Банки отказываются менять ставки по ссудам, на недостроенное жилье и кредитам, проходившим реструктуризацию.
Перекредитование объектов ИЖС
Частные дома с земельными участками перекредитуются не столь охотно, как жилье в черте города. Среди учреждений, проводящих рефинансирование ипотеки на дом или земельный надел — Россельхозбанк, ВТБ 24, Сбербанк, Тинькофф, Газпромбанк. Требования, предъявляемые ими к загородной недвижимости, оформляемой под залог:
- рыночная стоимость частной собственности не меньше размера выдаваемых средств;
- гражданин значится владельцем земельного участка;
- заемщик представляет заключение с обозначением оценочной стоимости недвижимости;
- жилье приватизировано;
- в помещении отдельный вход;
- отсутствуют деревянные перекрытия;
- созданы необходимые условия для комфортного проживания.
Рефинансирование ипотеки под залог земельного участка
На практике применяется крайне редко. Причина отказа — низкая ликвидность объекта недвижимости. Та же ситуация с жильем в строящихся домах. Пока у заемщика на руках не будет правоустанавливающих документов, финансовая организация возьмет объект под залог в исключительных случаях:
- у клиента оформлено соглашение об участии в долевом строительстве;
- дом на завершающей стадии возведения;
- компания-застройщик с безупречной репутацией;
- ипотека платится больше полугода, гражданин не имеет задолженности;
- долговые обязательства не реструктуризировались в первичном учреждении.
Первичный кредитор передает закладную (документ, признающий право залогодержателя на предмет недвижимости) в другое учреждение на условии перехода к тому долговых обязательств.
Важно! Если дом введут в эксплуатацию до окончания действия договора перекредитования, то возникнет необходимость в переоформлении контракта. Залогом в этом случае признается квартира.
Итоги
По оценкам экспертов, дальнейшего роста рефинансирования не будет, как и не будет резкого снижения процентных ставок. Падение спроса начнется в третьем квартале 2018 года. Важный момент — при переходе на обслуживание в другую структуру экономия средств значительно увеличится и будет намного больше, чем при реструктиризации долга в банке-кредиторе.