Ипотека, Рефинансирование        08 августа 2018        0

Рефинансирование ипотеки с увеличением суммы кредита

Оформление долгосрочной ипотеки нередко сопровождается необходимостью взять дополнительные средства для решения финансовых проблем. За последние годы при постепенном снижении ключевой ставки Центробанком многие кредитные организации стали предлагать ипотечное перекредитование жилищных займов на более выгодных условиях. При этой процедуре погашается старый кредит и выдаётся новый на более выгодных условиях. Информация о том, кому выгодны такие финансовые манипуляции и особенности переоформления будет полезна реальным и потенциальным заёмщикам.

Рефинансирование

Рефинансирование ипотеки: определение

Под рефинансированием ипотеки подразумевается оформление нового займа на более выгодных условиях с заниженной процентной ставкой.

Перекредитование под залог

Важно! Перекредитование ипотечного кредита выгодно только при уменьшении ставки рефинансирования ЦБ. Если ставка стабильна, то переоформление займа не даст выгоды, а обеспечит дополнительные затраты.

Ипотечное перекредитование нередко используется в тех случаях, когда принято решение продать квартиру и вывести её из-под залога.

Объединение кредитов

Разновидности рефинансирования:

  1. Замена одного банка на другой. Переоформление жилищного кредита сопровождается передачей под залог недвижимости новому кредитору под более низкую процентную ставку. В некоторых случаях используется объединение разных займов в один потребительский с заниженными процентами, а квартира является залоговым обременением.
  2. Выведение недвижимости из-под залоговых обязательств. Берётся потребительский кредит, погашается ипотечный долг. После этого недвижимость можно продать, подарить и распоряжаться ею по-своему усмотрению. Появляется возможность погашения остатка задолженности.

Существует несколько причин, которые перекредитование ипотечного кредита делают целесообразным:

  1. Потеря работы, снижение зарплаты и соответственно семейного дохода не позволяют во время погашать ипотеку.
  2. Скачки курса валют при взятом займе в долларах или евро увеличили ежемесячные платежи более чем в два раза. Но сегодня не все банки готовы перекредитовать такую задолженность.
  3. Необходимость продать недвижимость: изменение статуса семьи, развод или другая причина.
  4. Требуются дополнительные затраты на ремонт или есть потребность купить автомобиль, дачу, дорогую мебель.

Внимание! При наличии ипотеки вероятность одобрения другого займа минимальна. И если найдётся кредитор, который предоставит инвестиции, процентная ставка будет заведомо высокой, чтобы скомпенсировать возможные риски.

Преимущества рефинансирования ипотеки

Существует ряд преимуществ при перекредитовании любых типов займов, которые также относятся и к ипотеке. Положительная тенденция наблюдается в следующих позициях:

  1. Появляется возможность уменьшения ежемесячных платежей при любом одобренном кредите. Кредитор увеличивает срок погашения, одновременно предлагая снижение процентной ставки. Выгода обнаруживается при большой разнице процентной ставки.
  2. При уменьшении срока погашения и той же величине ежемесячных платежей резко падает переплата по процентам.
  3. Заменив ипотечный кредит потребительским, снимается обременение с объекта недвижимости. Даже при отсутствии экономии в переплате, можно добиться нулевых потерь. При этом владелец квартиры становится её собственником со всеми вытекающими последствиями.
  4. При долларовой ипотеке после изменения курса перекредитование в рублёвую валюту позволит значительно снизить платежи.
  5. Предоставляется возможность улучшить условия погашения займа для тех, кто не умеет пользоваться интернет-банкингом. Рефинансирование можно осуществлять в банке зарплатного проекта или близкорасположенного к месту проживания.
  6. Преимущества рефинансирования

Кстати! При оценке целесообразности перекредитования следует учитывать все дополнительные расходы по оплате госпошлины, на переоформление документов, дополнительные виды страхования недвижимости, собственной жизни и здоровья.

Отрицательные качества рефинансирования

Перекредитование ипотечного кредита может иметь ряд недостатков, которые следует учитывать перед началом переоформления документов. Нельзя все кредиты обобщать, требуется индивидуальный расчёт по каждому случаю. К минусам относятся следующие условия:

  1. Невыгодно переоформлять ипотечный заём с платежами по аннуитетной системе, когда большая часть процентов выплачивается в первой половине залогового периода. В этом случае оправданным преимуществом может быть только рефинансирование ипотеки с увеличением суммы кредита.
  2. Потребность во временных затратах в сборе полного пакета документации, оплаты заново заключения оценочной стоимости жилья, его страхования и много других сопутствующих инвестиций.
  3. За период кредитования финансовое положение может снизиться из-за уменьшения зарплаты, потери работы, рождения ребёнка. Велика вероятность получить отказ от банка без объяснения причин. По отзывам клиентов, кредитор нередко отказывает в займе даже при высокой зарплате клиентам, являющимся участниками зарплатного проекта в этом банке.
Читайте также:  Сбербанк: снижение процентной ставки по действующему кредиту

Прежде чем заниматься переоформлением следует узнать условия рефинансирования в разных банках и выбрать тот, который предоставит большую сумму с минимальной процентной ставкой.

Совет! Если за период оплаты займа не произошло сильное снижение усреднённой ставки по ипотечным кредитам во многих банках, то рефинансирование долга только усугубит ситуацию и не даст ожидаемую выгоду.

Какие займы разрешено рефинансировать?

Многие кредитные учреждения предъявляют определённые требования к займам при необходимости перекредитования. Должны выполняться следующие условия:

  1. Погашение задолженности должно быть своевременным, без просрочек и штрафов. Любое нарушение графика уменьшает вероятность одобрения нового кредита.
  2. Многие кредитные учреждения устанавливают начальный период, в течение которого запрещено досрочное погашение долга или его рефинансирование (в среднем полгода). В некоторых банках существует обязательная сумма в процентах, которую должен выплатить заёмщик перед реформированием кредитных отношений.
  3. Не разрешается ничего менять в течение последних трёх месяцев. Это условие должно быть прописано в основном договоре.

Перечень банков с выгодными предложениями переоформления задолженности можно найти на многих специализированных онлайн-сервисах. Одним из крупнейших является портал Banki.ru.

Перечень кредитных организаций

Информация постоянно обновляется, поэтому актуальна на день просмотра. Перечень организаций и их предложения могут изменяться. Удобство портала в том, что сразу можно подать заявку в любой банк.

Основные этапы оформления

Последовательность действий можно выстроить в виде пошаговой инструкции. На официальных сайтах банков имеется кредитный калькулятор по ипотеке. Необходимо выполнить следующие действия:

  1. Изучить все имеющиеся предложения. Сделать предварительную оценку платежей на калькуляторе конкретного банка и сравнить со своими финансовыми возможностями. Подать онлайн-заявку или обратиться непосредственно в выбранную организацию за консультацией.
  2. Если все условия устраивают, собрать пакет документации при предварительном одобрении займа. Он полностью совпадает с документами для оформления ипотеки. Особенно внимание уделить справкам об официальных и дополнительных доходах, включая близких родственников и работающих членов семьи. Представить СНИЛС или другой дополнительный документ.
  3. Пакет документов на действующий заём, начиная от кредитного договора и заканчивая графиком погашения и суммой остатка.
  4. Если для снижения процентной ставки в качестве дополнительного залога была использована иная недвижимость или земельный участок, то представить все соответствующие документы на право собственности и договора страхования.
  5. Если представленные справки и документация являются аргументированными для кредитора, то положительное решение принимается в течение пяти рабочих дней.
  6. На урегулирование проблем с первоначальным банком даётся 3-4 месяца. Необходимо получить у него разрешение на рефинансирование. Уточнить условия досрочного погашения долга.
  7. Собрать дополнительно на ипотечный объект следующие документы: выписку из ЕГРН и домовой книги, кадастровый паспорт и справку, подтверждающую оплату коммунальных услуг.
  8. Передать комплект документации в новый банк.
  9. Подписать новый кредитный договор. Безналичным способом новым банком перечисляются деньги за ипотеку. Заёмщику необходимо взять справку от бывшего кредитора, что он не имеет претензий в течение 28 дней бесплатно. Срочная справка стоит до одной тысячи рублей. Её представляют новому кредитору.
  10. Оформление закладной и замена залогодержателя. В некоторых учреждениях эту функцию осуществляет сам кредитор. Процедура может длиться до четырёх месяцев. В этот период заём считается необеспеченным и процентная ставка будет повышена до трёх процентов. Этот факт следует учитывать при предварительных расчетах выгодности процедуры перекредитования.
  11. Страхование рассматриваемого объекта от возможных рисков. Эти расходы являются обязательными. При замене залогодержателя страховка оформляется заново, так как аффилиированные страховые компании не соглашаются на продолжение договорных отношений.
  12. Осуществление новых платежей по рефинансированию.
Читайте также:  Рефинансирование в ВТБ ипотеки своего банка

расчёт на калькуляторе платежа

По недвижимости параметры не должны быть изменены. Собственники остаются те же, нового обременения не допускается. Законность всех процедур оформления собственности обязательна. На период передачи жильё не может сдаваться в аренду. Зарегистрированными могут быть только близкие родственники, самостоятельнаясмена владельца не допустима.

Выводы

Возможность рефинансирования ипотеки с увеличением суммы – отличная возможность получить дополнительные инвестиции. Необходимо во время расчетов учесть все дополнительные затраты. При небольшом падении процентной ставки во всех кредитных организациях процедура не эффективна.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *